Das Märchen der steuersparenden Hypothek

Würden Sie jemandem CHF 18’000 zahlen, um einer CHF 6’000 Zahlung zu entgehen? Ich bezweifle es. Sie hätten CHF 12’000 mehr bezahlt als nötig. Aber genau das tun Sie, wenn Sie es sich leisten können Ihre Hypothek zu tilgen, aber dies aus Steuergründen herausschieben.

Es stimmt, dass Sie auf den Wert Ihres Eigenheims Steuern zahlen müssen (Eigenmietwert). Die landläufige Theorie besagt, dass es sich lohnt die Hypothek so hoch wie notwendig zu halten, damit die Steuer nicht anfällt. Dies ist möglich da Hypothekarzinsen der Steuer entgegenwirken. Aber diese Rechnung geht nicht auf und ich erkläre Ihnen auch wieso.

Wenn man von den oben genannten Zahlen ausgeht, hat das Steueramt den Eigenmietwert des Hauses auf CHF 18’000 kalkuliert. Das heisst, im Falle einer Vermietung bekäme man CHF 18’000 pro Jahr. Ohne Hypothek, oder nach der Abzahlung, müsste man in diesem Fall etwa CHF 6’000 an Steuern für diesen Wert zahlen.

Angenommen man möchte diese CHF 6’000 nicht zahlen, könnte man die Hypothekarzinsen der Bank auf jährlich CHF 18’000 halten, womit man den Eigenmietwert ausgleichen und damit eine Besteuerung verhindern würde.

Es braucht keinen Raketenwissenschaftler, um zu sehen, dass man so der Bank CHF 18’000 zahlt nur um eine CHF 6’000 Steuer zu vermeiden. Warum würde man das tun?

Aber verlassen Sie sich nicht nur auf mein Wort, der Tages-Anzeiger hat kürzlich einen Artikel zu diesem Thema publiziert («Hypothek – abzahlen oder nicht?»- 8. Oktober 2018^[1]). Nun stellt sich aber die Frage woher dieser Mythos kommt. Wobei «Cui bono» einem hier eine grobe Vorstellung geben könnte. Der einzige Gewinner in unserem Beispielszenario ist auf jeden Fall die Bank.

Es ist nicht schwarz und weiss

Also ist es besser seine Hypothek einfach abzuzahlen? Wie in den meisten Fällen, ist es wichtig die Umstände zu berücksichtigen. Es gibt viele Gründe wieso man die Hypothek nicht zahlt. Die meisten von uns brauchen eine Hypothek, um ein Haus zu kaufen und gegen eine Steuervergünstigung hat niemand etwas einzuwenden. Vielleicht wollen Sie auch Konsum mit Schulden decken, da Zinssätze für Hypotheken normalerweise niedriger sind als für Kleinkredite. Oder vielleicht glauben Sie mit Investitionen mehr Geld generieren zu können, als durch die Zinszahlungen anfallen. In beiden Fällen raten wir zur Vorsicht, da sie immenses Risiko mit sich bringen. Es gibt natürlich auch Situationen, in denen es nicht möglich ist abzuzahlen oder eine finanzielle Reserve Vorrang hat, sei es für Notfälle, Reparaturen oder Renovationen. Möglicherweise wollen Sie Ihr Geld auch in Ihre Pensionskasse oder Säule 3a einzahlen, anstatt damit zu tilgen. Das hat auch viele Vorteile, da es im Einzahlungsjahr eine Steuervergünstigung bringt und Bezüge bis zum Rentenalter steuerfrei sind.

Es liegt in Ihrer Hand diese Entscheidungen zu treffen, ich möchte Ihnen lediglich die Fakten aufzeigen. Grundsätzlich ist es empfehlenswert sich den Rat eines unabhängigen Finanzberaters zu holen, damit Ihr Märchen ein Happy End hat.

[1] «Hypothek – abzahlen oder nicht?»- Tages Anzeiger 8. Oktober 2018